【最低家賃でも実利回り20%超え】築古戸建てで490万円以上の値引きを成功させた「指値」のやり方【不動産投資】

  • 2021年10月27日
  • 2021年10月30日
  • Brain
【最低家賃でも実利回り20%超え】築古戸建てで490万円以上の値引きを成功させた「指値」のやり方【不動産投資】

【最低家賃でも実利回り20%超え】築古戸建てで490万円以上の値引きを成功させた「指値」のやり方【不動産投資】

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こんにちは、指値の鬼ちゃんです。

まだ不動産投資を始めて3ヵ月目の初心者大家です。今までの人生で不動産業界とはまったく縁が無かったので、知識も経験も人脈もゼロの状態で不動産投資をスタートしましたが、ご縁あって開始1ヵ月で2軒の築古戸建てを購入することができました。

購入時はしっかり指値をおこない、その指値に成功した金額のトータルが490万。本来は2軒で650万だったのが、指値のおかげで2軒160万で購入できたのは本当にありがたいですよね。

今回は私がこの2軒の築古戸建てを購入する際に実際におこなった指値のやり方について書いてみました。

実際に不動産を探し始めてからわずか1ヵ月で2軒購入できたわけではありますが、その1ヵ月の間でめちゃくちゃ勉強はしました。特に勉強したのが、いったいどうやったらお得に物件を購入できるのか?ということです。

twitterとか見てるとめちゃくちゃ安く購入している人も多いですよね。

てことは何かやり方があるはずだ・・・ということで調べまくって実践して成功したのが今回本書で公開してる内容です。

それではどうぞ

↓↓↓

目次

  1. 最低でも実利回り20%を超える
  2. ここからは有料部分の実際に指値のやり方についてです
  3. ①大幅な指値が通る物件の探し方
  4. ②大幅な指値が通りやすい物件の条件
  5. ③指値が通る物件を探す
  6. ②価格の交渉ラインを見極める
  7. ③内見時に意識する重要なポイント
  8. ④指値の成功率を激増させる『最後の一手』
  9. さいごに

最低でも実利回り20%を超える

私が不動産投資で最も重要としている中の一つが利回り。

地域の最低家賃帯で出しても実利回りで20%を超えるように物件を購入しています。

もちろん利回りを上げる為のDIYは一切なし。

しかも表面利回りではなく「実利回りで20%以上」です。

・家賃設定は地域の最安価格で設定(大体3万~5万円)
・DIYはしない
・それで実利回り20%超え


だからもし家賃設定を地域の平均価格にしたら20%どころか30%も普通に超えてきます。そしてもし入居付けが難しかったら最安家賃に落として募集しても利回りは20%を確保できちゃいます。

【point】地域最安の家賃設定でも利回り20%を確保


この利回り20%以上を達成させるためにも特に重要なのが、物件の購入価格

もし仮にリフォーム代が60万円くらいで済む物件があったとしても、購入価格が400万になると、家賃を8万円以上にしないと実利回り20%超えは難しいですよね。

でももしこの物件が、指値で『200万円』で買えたらどうですか?

購入価格が200万なら、家賃を仮に5万にしても20%を超えちゃいますよね。

もし最初の8万円で決まればなんと実利回り32%。


私が実際に不動産投資を開始してからまだ三ヵ月しか経ってませんが、以下のようなスペックの物件を2軒ほど大幅値引きで買えてます。トータルで490万円の値引きに成功しました。

※実際に買付が通ったのは不動産投資を始めてから1ヵ月たったあたりです。

購入物件①
千葉県某市 駅徒歩5分

売出価格:300万円
実際に購入した価格:90万円
指値で値引した額:210万円

リフォーム代:100万
地域の平均家賃6.8万で実利回り34%
地域の最低家賃5.2万で実利回り26%
購入物件②
埼玉県某市 駅徒歩5分

売出価格:350万円
実際に購入した価格:70万円
指値で値引した額:280万円

リフォーム代:200万予定
地域の平均家賃6.5万で実利回り26%
地域の最低家賃5万で実利回り20%

ちなみにこの大幅値引きが成功した物件はどちらも不動産会社からの紹介ではありません。未公開物件や知人からの紹介とかでもなく、普通に自宅からスマホで見つけた物件です。

なので不動産会社に知り合いがいなくとも、特別な物件でなくとも、しかるべき条件と手順を踏むことで大幅な指値を通すことが可能です。


ただ正直この指値のやり方は、不動産投資を長年やってる人であれば絶対に聞いたことはある内容かと思います。(実際にやってるかどうか別ですが)

なので本書の対象としては、下記のような人となります。

・不動産投資を始めてからまだ経験が浅い
・周りに不動産投資について相談できる相手がいない
・中々指値が通らず、自分の希望通りの金額で物件が買えない
・実利回りで20%超えなんて無理だと思ってる

しかし正直、この指値のやり方はあまり公にはしたくありません。

みんながみんなやっちゃうと仲介に入る不動産屋も「またか…」みたいになりそうなのが嫌なので。。。

でも先日Twitter見てた時に、中々指値が通らなくて諦めて利回り7%でも買ってしまおうか・・・って凄く悩んでいる方を見かけました。

もし知り合いなら声をかけましたが、私は極度の人見知りでSNSですら自分から声掛けすることも無いので、その時は黙って見てるだけでした。

でも後からこういう人の何か力になれればいいんだけどな・・・って考えて思いついたのが今書いてるnoteです。

もしあの時の彼が偶然見つけて読んでくれたら嬉しい。

でもあまり公にはしたくない。


なので本書は部数限定の特別公開とします。

・公開部数:10部のみ
・本書の価格:9,800円

本書の価格だけを見ると高額だと思いがちですが、指値で1物件あたり200万円以上も値引けるようになることを考えると、コスパはかなり良いかと思います。

私が現在実際にやっている方法をすべて事細かく書きました。


それではここからは、私が実際にトータルで490万円も値引いた指値のやり方について書いていきます。

ここからは有料部分の実際に指値のやり方についてです

※※※注意※※※

ここから書くのは、現在私が実際にやっている指値のやり方(考え方と手法)についてです。なので誰でもどんな状況でも100%の確立で成功する指値の方法について書いているわけではありません。もちろん私も失敗することはあります。このことを踏まえた上でお読みいただけますようお願い致します。

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