投資の素人だったサラリーマンのぼくが半年で家賃22万円を稼げた最強のノウハウ【不動産投資は200万円からできる】

2020-02-05

0 件のレビューがあります

平均スコア 0.0

不動産の素人が『６ヶ月で家賃収入22万円』を稼いだ

”ノウハウ”を公開します。

この記事は、「あなたがゼロから不労所得を稼ぐ」ための記事です。

不動産投資の経験ゼロの私が実際に、勉強開始から２ヶ月で４物件を購入し、半年後に『223,000円』の家賃収入を稼いだノウハウを公開します。しかもリスクは限りなく低く投資ができます。法律や経済など専門知識もほとんど不要です。

このノウハウの”基本戦略”はすべて無料部分で公開していますので、「素人だけど不動産投資を始めたい」という方はぜひ最後までしっかりお読みください。

▼このノウハウをおすすめできる人

・不動産初心者

・少額から始めたい人

・不労所得が欲しい人

・将来が不安なサラリーマン

・とにかくリスク少なくしたい人

・法律知識や市況を考えるのが面倒な人

６ヶ月で、家賃収入『223,000円』

まずはこのノウハウで得たこれまでの実績を公開します。

▼物件１：賃料55,000円

▼物件２：310万円の物件で賃料55,000円

▼物件３：298万円の物件で賃料63,000円

▼物件４：210万円の物件で賃料50,000円

４物件の家賃収入は合計『223,000円』。

なんとサラリーマンの初任給くらい稼げています。不動産投資の知識ゼロから始めて、たった半年で。

この手法は「初心者・素人問わず、誰でも”絶対に失敗せず”に家賃収入を得られるノウハウ」です。

なぜならこの方法は、、、

「不動産知識や法律知識、経済知識さえも不要で、200万円という低リスクでできる」極めて再現性の高い手法だからです。

私は不動産の勉強をはじめて２ヶ月足らずで最初の物件を購入しました。そして半年で４物件を満室にして家賃22万円を手にしています。

怖くなかったのか？急ぎ過ぎではないか？

こう思う人は多いと思います。正直なところ怖くなかったと言えば嘘になります。しかし、実際には購入に踏み切りました。なぜか？

それは本手法はロジカルかつ初心者・素人問わず、理解・実践できるほどシンプルな内容だからです。

不動産投資となるとそれなりにまとまったお金が必要なのに、騙されたというようなニュースもあって、怖いイメージがついています。しかし、ポイントだけを抑えれば、不動産投資はかなりシンプルです。普通の商売となんら変わりません。記事の中ではたった１つの数字を意識してもらいます。それが全てです。

そもそも従来の不動産投資は、

「マーケティングや法律知識など考えることが難しい上、高いからやすやすと買えない」という問題

これに悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

不動産投資を勉強しはじめて半年、１年と経っているのに、いつまでたっても買えない。

なかには２年、３年と勉強しているのに未だに一歩踏み出せない人も多いでしょう。

実際よくある相談として、、、

・いざ買おうとすると勇気が出ない

・本当に儲かるのか不安

・空室を埋められる自信がない

・専門知識や法律知識が難しすぎる

・物件の不備を見逃していそうで怖い

こういう人が非常に多いです。

実際、あなたも「不労所得で暮らしていけたら・・・」と思っているものの、具体的にどうすればいいのかわからず、悩んでいるかもしれませんね。

「いろんな人の意見を参考にしているが一向に買えない」

まるでタダ働きですね。では、なぜこれだけ頑張っても結果がでないのか？

実は、これには明確な理由があります。

それは、、、

不動産投資を必要以上に難しく考えすぎている

ということです。

多くの人は「完璧の物件を探して」しまっています。

断言します。

初心者が完璧の物件を探すなんて不可能です。

なぜなら、完璧の物件は不動産業者や投資が先に買っているので私たち個人大家が買おうとするときは残り物でしかありません。そんな物件の中で完璧な物件を探すなんて不可能です。

今や投資家や大家を目指している人は何万人、何十万人といます。

その中で、初心者の私やあなたが完璧の物件を手に入れるのは当然難しく、仮にお宝物件があったとしても競争で勝てることはそうそうないでしょう。

これが現実です。

ではどうすればいいのか？それは

シンプルに考えること

です。不動産の参考書読むと見るべき箇所がたくさんあると教えられます。例えば、

・戸建てかアパマンか？

・新築か中古か？

・最寄り駅は人気の駅か？

・駅からの距離は？

・駐車場は？

・設備は整っている？

・買い物に便利か？

・子育てに優しい地域か？

・法律的な制限はないか？

・将来的に資産価値は上がるか？

そのほかには・・・そのほかには・・・？見落としていることはないか・・・？

失敗したくない一心で、むしろ重箱の隅をつつくように物件のアラを探してしまいます。そうしているうちに完璧な物件を探してしまい、結果的に物件を買えなくなってしまいます。

また情報過多なのも要因でしょう。手間がかからない新築がいいとか、安くて利回りのいい中古がいいとか、入居付けがしやすいデザイナーズマンションがいいとか聞くとすぐ目移りしてしまって結局どれも買えなくなってしまいます。

断言します。難しく考えすぎです。考えるべきはたった１つの数字です。

あなたが買うべきなのは「完璧な物件」ではなく、”儲かる物件”です。

そして儲かる物件は紹介する計算式で機械的にはじき出せます。あまりにもシンプルであるため、専門知識は不要で、再現性も高く、素人の私でもたった半年、リスクなしで家賃収入223,000円を手に入れることができました。

このノウハウが再現性の高い３つのポイントがあります。

まずは素人でもできること。専門知識や法律知識はかなり絞って初心者でもわかるものだけに厳選しました。大家を目指すあなたに必要なのは不動産屋のような専門知識ではありません。法律家のような法律知識ではありません。必要なのは稼ぐための知識だけです。

つぎに少額でできること。物件は200万円～300万円で購入できます。用意する資金は200万円～300万円。それだけ安く購入するためのノウハウもお伝えします。

最後に失敗するリスクが限りなく低いということ。ノウハウの中で紹介する計算式に当てはめれるだけで、採算が合う物件がわかってきます。採算さえあえば無視できるリスクも多いのです。また買う前に空室リスクを調べる方法も紹介しています。そのため、失敗するリスクが限りなく低くなります。万が一、失敗したとしても少額でできることや借入が不要なことから人生を狂わせるような影響が出ることはありません。

築古の木造戸建てをリフォームして賃貸に出す

さて、私が実際にやっている基本戦略を紹介します。私がやっているのは築古の木造戸建てをリフォームして賃貸に出しています。築50年以上の戸建てです。いわゆるボロの戸建てと言われているものです。雨漏りもOK、再建築不可もOK。エリアは政令指定都市のベッドタウン。このような条件だと１軒屋が大体200万円～300万円で購入できます。新車１台くらいで買えることに驚きませんか？

再建築不可とは法律上、新築に建て直せない土地のことです。不動産業者や投資家などは避けるため安くなる傾向があります。

この価格だとかなりのボロ家となるのでリフォーム前提となります。ただ必要最低限に抑えます。ポイントは自分で住む前提で考えないことです。自分が住むとなると水回りを直したくなります。キッチン、お風呂、トイレ、洗面台をフルリフォーム。しかし水回りを修繕するとどんどん採算が合わなくなります。ちなみにキッチン、お風呂をリフォームしようとするとそれぞれ50万円ほどかかります。

リフォーム会社はリフォームすればするほど儲かるので「リフォームするべきですよ」と言ってきます。賃貸不動産業者もリフォームすればするほど賃貸が決まりやすくなるので「リフォームするべきですよ」と言ってきます。そりゃ誰だってリフォームしたほうがいいに決まっています。

でも、ぼくら大家は採算を考える必要があり、絶対に失敗しない魔法の数字をお教えます。これを考えたときに必然的にキッチン、お風呂などは後回しになります。水回りを直さずともちゃんと入居者はつくので安心してください。

実際の写真も紹介します。

こちらが実際に買付を入れている物件です。

今にも朽ちそうなボロボロの物件。

敬遠される和式トイレ。

面倒な残置物もOK。

雨漏りもOK。むしろ価格交渉の材料。

こんな物件が購入対象です。

そしてリフォームした物件がこちらです。

無料部分なのでモザイクをつけていますが、有料部分ではモザイクなしでビフォアアフター形式で紹介していますのでもっとイメージしてもらえると思います。

なぜ築古の戸建ての賃貸なら誰でも簡単に稼げるのか？

採算が合うことは不動産投資において最重要です。では採算が合えばアパートやマンションでも良いのか？答えはNoです。築古戸建てにはアパマンにはないメリットがたくさんあります。初心者にはうってつけです。

具体的には、入居付けに困らないこと、手間がかからないこと、リスクが低く、専門知識が不要ということです。後述しますがこれらは失敗しない絶対条件でもあります。そしてこれらすべての条件をクリアするのが築古の戸建てなのです。

①入居付けに困らない

戸建てというだけで強力すぎる差別ポイントがあります。まず競合が少ないということ。マンションに比べ、戸建ては不足していると言ってもいいほど、供給が少ないです。例えば金沢市ではアパマンは3,802件、戸建ては145件（20201/21時点でホームズ調べ）。なんと26倍も差があります。

ファミリー層を中心に需要も非常に高いです。音が気にならない、同じ家賃なら間取りが広いというのは戸建ての特徴です。最近はペットを買われる方も増えています。若い層だけじゃなく、高齢者も寂しさを紛らすために飼われる方が増えています。

しかし、アパマンだとペット不可が多く、戸建てが受け皿となっています。これも金沢市で調べてみると全物件3,947件に対し、ペット相談可だけだと271件と激減します。15分の1ですね。ペットと住みたい方からすれば選択肢がない状態です。しかもペット可にすると賃料を3000円～5000円上げるチャンスでもあります。同じ理由で外国人もマンション規約でNGとしていることが多く、戸建てが受け皿となっている地域もあります。

賃貸業というのは満室になって初めて事業として成り立ちます。満室じゃなければ採算も絵に書いた餅ですよね。その点「戸建てである」ということだけでこれだけ強力な差別ポイントがあることをわかってもらえたと思います。

②手間がかからない

戸建てはアパマンに比べて入居期間が長いです。アパマンは２，３年、戸建ては７，８年と言われています。つまり１回の入居でだいたい投資額は回収できます。戸建てはファミリー層が借りることが多く、転園や転校が発生するような引っ越しを避ける傾向があるのが理由です。

また騒音などのご近所トラブルも少ないことや入居期間が長いということは退去時の修繕や再募集の手間や費用もかからないのは大きいと思います。さらにアパマンみたいに共有部がないため、清掃や庭の手入れなども不要です。中々時間がとれないサラリーマン大家にとって、手間がかからないというのは非常に大きいメリットとなっています。

③リスクが低く、専門知識が不要

中古のボロ戸建ては200～300万円とかなり安いので自己資金で買えます。ここで紹介するノウハウを実行すればまず失敗しませんが、万が一失敗したとしてもMAX300万円です。自己資金なら破産もありませんし、300万円ならいくらでもやり直しもできる額です。また、間違いなく買値程度では売れるので損は絶対しません。

また不動産の資産価値は市況に左右されますが、賃料はほとんど変わりません。バブルやリーマンショックで資産価値が半分になったとは聞きますが、50,000円の家賃が突然25,000円になることはありません。せいぜい45,000円といったところでしょう。リフォームすれば価値を上げて賃料を上げることもさえも可能です。

市況を気にする必要があるのは売買の不動産業者や投資家、借入を査定する銀行です。私たち大家は賃貸するだけなので小難しい経済を考える必要がないのです。入居者からすれば物価がどうとか、景気がどうとかは関係なく、トイレが水洗かどうか、追い焚きがあるのかどうかのほうが重要なのです。

出口戦略（売却）を考える必要もありません。賃貸だけで十分利益が出るからです。売れればいいや、ぐらいに考えておけばOKです。このように賃貸なら余計なことを考える必要がありません。

例えば、ここは将来人気のエリアになりそうか？将来都市開発が進んで資産価値が上がりそうか？と言った先読みは不要です。再建築不可の物件を建築できるようにして資産価値を高めたりといったことも不要です。

築古木造は間取り変更が楽なのも特徴です。トレンドに合わせた臨機応変な変更が可能です。例えば、売りに出されている築古は3DKの間取りが多いのですが、最近のトレンドを考えると、1階の部屋をダイニングとつなげて2LDKにしたほうが人気が出ます。木造だと壁を壊して間取りを変更するのは簡単にできます。これがRCや鉄骨だと間取り変更もそう簡単にはいきません。RCや鉄骨は耐久性など確かに高いのですが、いざというときの撤去費用も思いがけず高額になることもあり、リスクが高いのです。